「住宅ローンがある状態で個人再生をすると自宅を失ってしまうのではないか？」ということでお悩みの方も少なくありません。住宅ローンがある状態で債務整理に着手すると、抵当権の実行によって自宅を失ってしまうのが原則ですが、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用した個人再生を行えば、自宅を残したまま借金の大幅な減額をすることができます。
住宅ローン以外の借金で住宅ローンの返済が困難になっているという方は、住宅資金特別条項を利用した個人再生によって、自宅を残したいという希望を叶えることができるでしょう。
この記事では、個人再生と住宅ローンの関係や住宅資金特別条項の仕組みなどについて、わかりやすく解説します。
個人再生とは？
個人再生とは、裁判所の手続きを利用した債務整理の一種です。裁判所に個人再生の申立てをして、再生計画案の認可を受けることによって、借金総額を大幅に減額することができ、それを3～5年で分割していくことになります。
個人再生は、自己破産とは異なり、自宅、保険、車、有価証券などの財産を持っていたとしてもそれを処分する必要はありませんので、財産を手元に残しながら債務整理をしたいという方に適した方法といえます。
ただし、自宅の住宅ローンが残っている状態で個人再生をすると、金融機関や保証会社などによって、抵当権が実行され、自宅を失うおそれがありますので注意が必要です。このようなケースでは、後述するような住宅資金特別条項（住宅ローン特則）を利用すれば、自宅を維持したまま個人再生を進めることができます。
なお、個人再生のメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく説明しています。
住宅資金特別条項を利用することで自宅を維持することができる
自宅の住宅ローンが残っていたとしても、個人再生で住宅資金特別条項を利用すれば、自宅を残したまま、他の借金を大幅に減額することができます。
住宅資金特別条項とは？
住宅資金特別条項とは、個人再生の手続きにおいて、自宅を失うことなく借金の整理を可能にする制度です。住宅資金特別条項のことを「住宅ローン特則」と呼ぶこともあります。
住宅ローンの債権者である金融機関は、貸付時に自宅の土地・建物に抵当権を設定しています。この状態で個人再生の申立てをすると、金融機関や保証会社が抵当権を実行して、自宅を失うことになります。住宅ローンも個人再生の減額の対象になりますが、自宅を失ってしまっては経済的再生を図ることが難しくなります。
住宅資金特別条項を利用すれば、住宅ローンは減額されませんが、生活の基盤である自宅を処分されることなく、その他の借金を減額することが可能です。
住宅資金特別条項の種類
住宅資金特別条項には、以下の5つの種類があります。
- 正常返済型（そのまま型）
- 期限の利益回復型
- 期間延長型（リスケジュール型）
- 元本猶予期間併用型
- 合意型
住宅資金特別条項は、その種類によって返済方法や利用できる条件などが異なってきますので、ご自身の状況にあった種類を選択することが大切です。
正常返済型（そのまま型）
正常返済型とは、当初の契約内容に変更を加えることなく、従来と同じ条件で返済を続けていく方法です。「そのまま型」とも呼ばれる方法で、住宅資金特別条項の原則的な形です。
他の借金が減額されることによって、問題なく住宅ローンの返済を続けていくことができる場合には、正常返済型が選択されます。
期限の利益回復型
期限の利益回復型とは、住宅ローンの返済を滞納したことによって失った期限の利益を回復させる方法です。
個人再生の申立て時点ですでに住宅ローンの滞納がある場合には、期限の利益回復型が選択されます。ただし、滞納によって生じた遅延損害金と滞納分の元金を再生計画どおりに返済していくことが条件になります。
期間延長型（リスケジュール型）
期間延長型とは、住宅ローンの返済期間を延長することで、1回あたりの返済額を減額する方法です。「リスケジュール型」とも呼ばれる方法で、期限の利益回復型では再生計画案の認可が得られないような場合に選択されます。
なお、延長できる返済期間は、最大で10年であり、支払終期における再生債務者の年齢が70歳を超えないことという条件があります。
元本猶予期間併用型
元本猶予期間併用型とは、住宅ローンの返済期間を延長するとともに、一定期間に限り元本の一部と利息の支払いだけにしてもらう方法です。元本猶予期間併用型は、期限の利益回復型や期間延長型では再生計画案の認可が得られないような場合に選択されます。
なお、元本猶予期間が経過後は、残りの元本、利息、遅延損害金を支払っていかなければなりません。
合意型
合意型とは、住宅ローンの債権者との合意により返済条件を定める方法です。上記の4つの方法では、住宅ローンの返済が難しいようなケースで選択されます。債権者の同意が得られることが条件になりますが、以下のような内容を定めることもできます。
- 返済期間を10年以上延長する
- 70歳を超えた返済期間にする
- 再生計画による返済中は利息のみの支払いにする
住宅資金特別条項を利用できる4つの条件とは？
個人再生の手続きで住宅資金特別条項を利用して自宅を残すためには、以下の4つの条件を満たす必要があります。
住宅資金貸付債権であること
住宅資金貸付債権とは、住宅の購入やリフォームのために借り入れたお金であり、分割払いの定めと抵当権の設定がされたものをいいます。
住宅の購入には、建物の建築に必要となる土地の取得費用も含まれます。
自宅の所有者が再生債務者であること
住宅ローンが設定されている自宅は、再生債務者の所有であり、かつ、居住用の住宅である必要があります。
投資用の不動産や別荘などは居住用の不動産とはいえませんので、住宅資金特別条項は利用できません。自宅兼事務所については、床面積の2分の1以上が自宅であれば受託資金特別条項の利用ができます。また、自宅の名義の一部でも再生債務者であればよいため、夫婦の共有名義の不動産であっても問題ありません。
住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと
住宅ローン以外の抵当権が自宅に設定されている場合には、住宅資金特別条項の利用ができません。そのため、事業資金として借りた借金の抵当権が設定されている場合や消費者金融の不動産担保ローンなどを利用している場合には、住宅資金特別条項は使えません。
保証会社の代位弁済から6か月以内であること
住宅ローンの滞納がない状態であれば特に問題はありませんが、住宅ローンの滞納がある状態で個人再生の申立てをする場合には、保証会社の代位弁済から6か月以内でなければ、住宅資金特別条項の利用ができません。
住宅ローンの滞納をすると、保証会社が債務者に代わって、住宅ローンの全額を金融機関に弁済をします。これを「代位弁済」といいます。保証会社による代位弁済が行われた後でも6か月以内なら住宅資金特別条項を利用することができますので、早めに個人再生の申立てを行うようにしましょう。
個人再生で住宅資金特別条項を利用する場合の注意点
個人再生で住宅資金特別条項を利用する場合には、以下の点に注意が必要です。
住宅ローンは個人再生の減額の対象外
住宅資金特別条項を利用しないのであれば、自宅を失う代わりに、住宅ローンについても個人再生の減額対象に含めることができます。
しかし、住宅資金特別条項を利用する場合には、住宅ローンは一切減額されません。そのため、今後も継続的に住宅ローンの返済が可能であるかを見極めたうえで、個人再生の手続きを選択する必要があります。
アンダーローンだと返済総額が増える可能性がある
アンダーローンとは、自宅の評価額が住宅ローンの残額を上回っている状態のことをいいます。アンダーローンの状態であっても住宅資金特別条項を利用して個人再生の申立てをすることは可能です。
しかし、個人再生には、清算価値保障基準がありますので、最低弁済額は、再生債務者が保有している資産を清算した金額以上としなければなりません。アンダーローンの場合には、住宅ローンを上回る部分については資産として計上されてしまいますので、期待するような借金減額の効果が得られないこともあります。
税金の滞納があると住宅資金特別条項の利用は困難
税金を滞納している場合、滞納している税金の回収のために自宅が差し押さえられ、自宅の所有権を失ってしまうリスクがあります。
住宅資金特別条項を利用する要件には、自宅の所有者が再生債務者であるという要件がありますので、強制執行によって自宅の所有権を失ってしまうと住宅資金特別条項を利用することができなくなってしまいます。そのため、税金の滞納がある人は、税金の滞納を解消してから個人再生の申立てをするようにしましょう。
まとめ
個人再生の手続きのなかで住宅資金特別条項を利用すれば、住宅ローンが残っていたとしても、自宅を失うことなくその他の借金を減額することができます。ただし、住宅資金特別条項を利用するためには、いくつかの条件があります。そのため、ご自身のケースで住宅資金特別条項を利用できるかどうかは、専門家に相談して判断してもらうことをおすすめします。